小区开发工程施工招投标透析

　虽然《招标投标法》第三条：把“(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目”列入必须招标范围，但由于房地产开发项目大部分是私有资金，很多地方管理较松，一定程度上扰乱了建筑市场正常的招投标秩序。最近，针对开发工程项目招投标过程中存在的强揽工程、违规操作问题，按照领导人的指示精神，与相关科局一起对某某小区开发工程施工招投标过程进行了调查。这里反映出来的问题，在掀起城镇开发热潮的大部分地区，具有一定的代表性。现将情况剖析如下，以便类似地方的政府领导、招投标监管部门和建设主管部门以及开发商、建筑企业从中吸取些经验和教训：

　　一、基本情况
　　1、项目立项情况
　　2003年5月份J省的王某在一次招商引资会上获得信息，随即前往S县考察，并购置了10640平方米土地；2003年7月20日S县发展计划委员会下发了立项批文，正式确认了房地产开发项目。
　　2、招前准备
　　在S县政府的支持下，2003年06月25日成立房地产开发公司、取得营业执照，注册资金1500万元；2004年06月23日接到城市规划许可证；2003年08月13日，获得土地使用权；2004年6月19日建筑工程施工图设计审查获得通过；房屋工程建筑的资金来源清楚。
　　3、招投标经过
　　2004年7月4日下午县政府领导人召集园区建设工作会议后，某招标监管部门主动到某某小区开发公司，告知招标必须具备的条件，并为其办理了初步登记手续。
　　7月10日报送招标办的有关材料基本合格齐全，并审核了其邀请招标方式正确性和三个标段划分的合理性。
　　开发商考察了解13家建筑企业。直到9月初才将邀请书发出，领取了招标办审核的招标文件。
　　9月7日、14日、16日分别进入当地交易市场，在招投标监管机构的监督下，按时开标；抽取评标专家评标；遵循评标委员会对废标的裁定，重新组织了招标。
　　三次招标的结果是：当地的某某建设工程有限公司及项目经理S某某171。3万元中标1#楼、某某建筑安装工程有限公司及T某某项目经理以529万元中标2#楼、某某建筑安装总公司及项目经理G以474。3万元中标3#、4#、5#、6#楼。在政府的再三催促下，历时两个多月的招标投标活动才得以结束。
　　二、主要做法
　　(1)、成立班子准备了资料。某某房地产开发公司成立以后，依法办理了计划委立项批文、建设规划许可证、土地使用权证、施工图设计审查批准书以及开发公司章程、营业执照、资金来源证明等手续。成立了以公司全权代表某某经理为首的5人招标小组，由于专业知识的需要，他们又聘请了造价师、监理工程师帮助考察施工企业，起草招标文件、研究工程造价和报价；十分谨慎的完成了开标、评标、定标等每一环节，并分别与中标单位签订了《工程施工合同》。
　　(2)、依法履行招投标程序。能够按法规要求，招标报建时提供了相关资料，进入了规定程序，履行了登记手续，每个标段邀请了三家建筑商竞标，出具了招标文件、准时进行了开标、服从评标专家的裁定和服务中心的公示结果等，完成了各个环节的操作。
　　(3)、风险共担利益双赢。由于建材的市场价格难以预测，特别是钢筋的涨降幅度每吨有上千元的出入，不能因为建材的涨幅过大而使建筑企业无利可图或亏本经营，也不能因为建材的降幅过大而使建设单位损失太大，经双方商定，建材由双方进行市场调研后共同决定供货商的价格和数量。这就决定了建筑公司赚钱不会太多，风险不会太大；开发商投资多少、花明白钱，也心安理得。
　　(4)、与建筑公司和监理公司订立的合同严格。第一、责任与义务细仔周到。工程的施工必须符合规范，业主对监理和工程公司的考察次数订到天，施工问题返工作业不计费用等各个环节考虑非常全面；第二、体现了服从质监要求的意愿。保证服从质监部门对建材检测结果、各部位的验收报告；第三、建立业主登记簿。记录项目经理和监理的出勤率，施工返工情况，严格与工程款、承包金挂钩，时时掌握主动权，便于保证工效。
　　三、存在问题
　　1、开发商缺乏建筑行业如招投标等方面的基本知识。某某房地产开发公司的经办人是搞化工起家的，是第一次搞房地产开发，对有关方面的法规知识了解不多，加之在J省老家了解的一些要求与开发地又不一致，在施工队伍的选择、招投标环节和施工合同的签订等具体操作上有些差异。
　　2、考察建筑商的内容不全面。业主对建筑工程公司极其慎重的考察了：订立合同的权利；圆满履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金、设备状况；信誉、财务等方面的情况；还实地考察了公司的业绩；但公司究竟委派哪一位项目经理他没。
　　有考察，有一施工单位法人想更换项目经理，业主的回答是：“谁来做项目经理我不管，我只认你。”而项目经理是公司在工地施工的组织实施者，工地施工的环境、工程的质量和进度全由他掌握着，是否具备相应的资质、有没有类似工程的业绩、是否具备相应的施工能力，对工程至关重要；况且又要更换项目经理呢，企业法人是不可能全面具体负责这一个工地施工的。