拍卖、招标过程中承租人优先购买权的保护

  出租人通过一般的交易方式出售出租屋，承租人优先购买权通常受到的保护是受告知并主张优先购买，如果出租人未能告知，应当承担赔偿责任。这一点已经没有争议。容易引发争议的是在拍卖、招标过程中，承租人优先购买权如何保护？

    拍卖过程中承租人优先购买权的保护

    首先，拍卖不能违法拍卖法及其他法律的禁止性规定，否则，应当依据合同无效之规定，确定通过拍卖形成的买卖合同无效。由此，法律关系已经恢复到未拍卖之时，承租人优先购买权与普通交易过程的保护并无二致。

    拍卖合法，承租人的优先购买权应当受到保护。拍卖在实践中存在司法拍卖和民事拍卖两种情形，司法拍卖时，应遵守《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先

    购买权。”

    民事拍卖时，应当通知承租人，及时参与竞买，通知送达，承租人参与竞买，根据拍卖规则决定能否买得出租房屋；承租人不参与竞买，视为放弃优先购买权。若未通知承租人，出租人应当承担赔偿责任。

    招标过程中承租人优先购买权的保护

    根据招标法的规定，招标可以分为公开招标、邀请招标，无论采用何种方式，在对待承租人优先购买权方面必须一致，从现行法律规定来看，通知承租人是一项必须完成的前置义务。

    同样，如果招标本身违法，则，前述的交易契约无效。在招标合法的前提下，如何保护承租人优先购买权？公开招标，在发布招标公告是应当特别注意通知承租人，如果承租人参与投标，则依据招标规则决定中标人；若承租人不参与投标，则视为放弃优先购买权。邀请招标时，应当将承租人列为邀请对象，或者，至少应当通知承租人，否则，构成对承租人权益的侵害。