由业态供应商向生活方式提供商迭代 郑州实体商业急扩军

郑州线下商业，正在呈现新一轮飙增态势。

2018年已经过半，来自专业机构的不完全统计显示，郑州今年至少新增28个商业项目，与去年的8个商业项目相比激增20个，商业体量增长超百万平方米。

地产商转型诉求，郑州“商业洼地”厚积薄发激发的购买力，以及商业生态的重构，都成为这一轮商业井喷的推力。就目前来看，郑州主城区购物中心化阶段已经完成，四环内区域填空阶段基本结束，大郑州商业版图日趋丰腴。

郑州实体商业项目飙增，商业体量增长超百万平方米

7月11日，正弘城相关负责人透露，今年年内，正弘城将携17万平方米的商业体量，在花园路商圈开业亮相，目前正处于招商中。正弘旗下的正弘国际名店曾是郑州首个奢尚名品。转战住宅领域的正弘此番重回商界，备受关注。

近来本土商业风头最劲者，莫过于新田集团。新田集团副总裁、河南郑州国贸商业有限公司总裁司小伟接受大河报·大河财立方记者采访时表示，绿地新都会·新田360广场，目前正在紧密筹备中，预计8月底将在郑州高铁商圈开业。绿地新都会·新田360广场总建筑面积13万平方米，其中一期占地面积5万平方米。除了新东站商圈，新田还在“白沙组团”布局了又一旗舰级消费地标新田360广场“郑州象湖店”。

正弘和新田在郑州商业版图的落子，亦是郑州线下商业飙进的缩影。据RET睿意德不完全统计，2018年郑州将至少新增28个商业项目，其中上悦城、郑州1908购物公园等6个商业项目上半年已经开业，商业体量共计25.5万平方米。而下半年即将开业的正弘城、建业凯旋广场、绿地新都会·新田360广场、永威·木色等22个项目总体量超130万平方米。

这组数据与去年同比增量惊人。RET睿意德在去年年底的统计数据显示，2017年郑州新增了8个商业项目共40.9万平方米，也就是说，2017年商业项目数量与总体量，均为2018年的零头。

2018年密集出现的商业项目亦折射郑州商业的迭代发展趋势。大河报·大河财立方记者梳理28个商业项目发现，其中不乏郑州老旧商业物业的升级改造。比如关照先生(原大商千盛)、泰得城(原华润万家)、大乐城(原人民路百盛)均预计在年底前整装开业。

不仅郑州凸显线下商业热潮，部分三、四线城市同样迎来商业投资热。6月22日，鹤壁万达广场正式开业。这也是河南省今年首座新开业的万达广场，鹤壁万达广场引进的品牌多达240个，主力店包括万达影城、万达宝贝王、苏宁易购等。据万达集团官网显示，除了已开业的鹤壁万达广场，商丘、开封、许昌3个万达广场将于下半年陆续开业。

“鹤壁万达广场开业，3天人流量超60万，对于鹤壁淇滨区20余万的常住人口来说，相当于每人来了2.5次。”鹤壁万达广场总经理石磊告诉记者，“万达为鹤壁市当地带来了不少优质品牌，填补了中高端商业的空白，这也是能够取得开门红的重要原因之一。”

地产转型+新零售迭代，催生新一轮商业潮

2018年郑州商业项目的集中式爆发并非无迹可寻。RET睿意德华中区副总经理石俊东告诉大河报·大河财立方记者，本轮商业项目数量的飙进，除了郑州整体城市实力提升和消费者需求的增长之外，很多新开商业都是基于上一轮三环内的城中村改造的最后一期，均已到开发或开业节点。

这一背景，加上地产商新形势下的转型诉求，使得地产商成为本轮商业项目飙进的主导力量和急先锋，催生了新一轮的商业潮。一方面，在住宅政策持续紧缩下，原本为住宅配套的商业成为地产商的一个新的出海口;另一方面，完成原始资本积累的地产商，也在寻求新的资产经营模式，实现持续盈利。

在商业领域浸淫多年的石磊告诉大河报·大河财立方记者，与此前地产商“快进快出”粗放打法相比，国内不少拥有实力的地产商会对旗下商业板块自主经营，而不是一卖了之。“5年前或者10年前的项目放到现在，1个项目相当于当时3个项目的价值，商业项目在升值的同时还在持续盈利。”石磊表示。

另外，商场、酒店和办公楼三种业态都可当金融资产来进行融资，因此，在政策调控中，本土优势地产企业将商业作为重点发力方向之一。

从市场层面来说，昔日“商业洼地”郑州正在逐步释放消费潜力，此前强调业态功能齐全的传统商业并不能承载消费者的社交需求和良好的购物体验感。从2016年开始，消费者需求也倒逼郑州商业逐步向购物中心转变。在今年，郑州商业项目已呈现单纯的“业态供应商”向“生活方式提供商”的大规模迭代。

与此前相比，新一轮的商业潮的蓬勃发展底气十足。2017年，新一线城市研究所发布了《2017中国城市商业魅力排行榜》，榜单主要通过商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大维度综合考量。郑州成为上榜“新同学”，其中：郑州在城市枢纽性指数中得分62.69，在前十名城市中排名第7;在生活方式多样性指数中得分66.56，在前十名城市中排名第9。

作为区域中心城市的郑州，人口红利的释放与消费购买力持续增强，已有足够能力承载郑州商业的飙进。

商业“巨无霸”与社区商业齐头并进，新型商业综合体迭代加速

本轮商业热潮下，大体量的商业综合体和小而美的社区商业项目，呈现齐头并进态势。

业内人士告诉记者，2018年新增的商业项目大多以3万到5万平方米的小型社区商业项目为“主力军”，数量的优势并不能代表郑州商业的发展方向和水平，“虽然社区化商业是未来的趋势之一，但城市商业活力还要看区域内有影响力的大型商业综合体及商圈”。

在区域商业“巨无霸”与社区化商业齐头并进的格局下，社区型商业将会侧重于超市、餐饮、儿童亲子、休闲娱乐等业态;大体量的商业综合体作为区域商业的“定海神针”，将会通过差异化和良好的体验持续吸引顾客消费。

面对同质化严重的商业综合体业态，也引发行业对标准化服务与个性化服务组合的重新思考。如正弘城将引进“FUTUREZOO未来动物城”，作为郑州首家购物中心室内动物城，将动物园搬进购物中心，打造出一个没笼子没隔板，人与动物共存体验场景;永威·木色则在商业项目中加入岩洞、植被、攀岩等大自然元素和互动项目到室内场景的设计，让消费者充满期待。

有业内人士认为：新零售，新思维、物联网技术等造就新零售物种，将对传统零售反向改造，呈现出“创意家居品牌市场表现抢眼，新兴创新餐饮品牌频出，融合业态发展迅速”等现象。

“未来无论是全国还是郑州，商业运营内容和场景打造都将成为商业项目进入运营期的竞技方向。”正弘城相关负责人廖灯成认为，传统商业强调业态功能齐全，未来商业更注重空间感与情感消费，通过IP植入帮助商业塑造个性标签。

从事商业策划的云猫智管负责人王楠告诉记者：“未来的商业项目更注重空间的使用价值，商场作为线下流量入口，北京等一线城市的艺术展等活动也会放在商业项目举办，商场媒体属性凸显。”

互联网对商业也提供了一个重新思考和优化行业逻辑的契机。如正弘城作为高端社区蓝堡湾的商业配套项目，正弘置业通过研发APP，用新零售思维，打通商场与住户的需求点，而这，也是目前不少商场进行探索的方向之一。

在业内人士看来，在艺术、潮流、休闲、轻奢、文化等方面，郑州商业还有很大升级和丰富的空间。

突破“地产思维”经营商业，或是本土商业势力发展关键

在新一轮布局中，抢滩郑州线下商业者，依然是本土商业势力与外来商业两股力量。

据了解，经开区阳光城项目商业部分，阳光天地会带来众多新的品牌和操作方式。江苏一德集团参与操作的管城区历史文化街区改造的商业MALL部分也将以高端奢侈品购物中心和街区的方向打造。

高铁东站东广场华润新时代广场、北龙湖华润龙湖南里，以及瑞安龙湖新天地等项目会大大丰富郑州休闲街区商业。“另外，新城吾悦广场一直在通过重资产和轻资产等形式积极拓展郑州和河南市场。”石俊东告诉记者。

在司小伟看来，外来资本尤其是港资等企业，将会从国际上直接带来优质企业和商业理念，通过“鲶鱼效应”，使郑州商业领域的竞争更加充分，加速新型商业综合体迭代。而拥有成熟团队、执行力强、背后资金支撑良好的品牌将在郑州商圈产生波澜，促使郑州商业竞争加剧。

拥有省外商业地产工作经历的廖灯成认为：“从另外一个角度来说，外来资本的进入也会把郑州的商业拉升一个高度，对现在的郑州商业主流格局产生影响，甚至会发生颠覆。”

不过，司小伟认为，以地产商为主导力量的新一轮商业潮，则亟须破解“地产思维”做商业，“因为那并不符合商业规律”。

司小伟解释，商业的价值凸显的是十年、二十年，甚至几十年的价值，好的商业五年的培养期一过它就会持续盈利。据介绍，国内一些好的商业综合体不要求马上就做得很好，但是会接连不断地引入品牌，是一个长线经营思维，未来有持续不断的长远回报。“这和地产思维是不一样的，地产思维讲的是短平快，资金密集型思维，讲的是资金的快速回流。”司小伟说。

郑州一些商业项目走“网红”路线，通过网络迅速蹿红，收割了首波粉丝。业内人士分析认为，能红是好事，但是还要看后期的经营和后续动作，“顾客是有审美疲劳的，能不能持续跟进和调整，环境、服务管理、营销三个方面都要跟上才会做成品牌。”