基础设施REITs发展驶入快车道

基础设备REITs展开驶入快车道

近来，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量财物扩展有用出资的意见》(以下简称《意见》)，提出推进基础设备范畴不动产出资信托基金(REITs)健康展开，进一步进步引荐、审核功率，鼓舞更多契合条件的基础设备REITs项目发行上市。

专家以为，利好方针支撑下，作为盘活存量财物、扩展有用出资的重要手段，基础设备REITs有望加快走向商场化和老练化，在稳增长、促展开中发挥愈加重要的作用。

有用盘活存量财物

基础设备REITs是近年来商场一大热门。自2021年6月第一批9只公募REITs露脸以来，至今共有12只连续上市，触及工业园区、仓储物流、高速公路等基础设备，募资规划达458亿元。

“基础设备公募REITs创新了融资途径，处理了‘基础设备出资的钱从哪里来’的问题，为基建出资供给可继续的资金来源。”中航基金首席经济学家邓海清表明，我国基建范畴沉淀了大量财物，经过REITs方法可以盘活这些存量财物，为传统基建范畴补短板和新基建出资供给增量资金来源，发挥存量盘活和增量促进的两层作用。

今年以来，围绕基础设备REITs的各项作业快速推进。3月，证监会表明，正在会同相关部委，进一步深入推进基础设备REITs试点，完善准则机制，拓展试点范围。4月，沪深交易所别离就基础设备公募REITs新购入项目指引公开征求意见。5月，国务院常务会议提出经过发行不动产出资信托基金等方法，盘活基础设备等存量财物。

此次《意见》清晰，进一步进步引荐、审核功率，鼓舞更多契合条件的基础设备REITs项目发行上市。关于在保护工业链供给链安稳、强化民生保证等方面具有重要作用的项目，在满意发行要求、契合商场预期、确保危险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。树立健全扩募机制，探究树立多层次基础设备REITs商场等。

业界以为，方针支撑下，公募REITs有望造就一个新的权益出资商场，在助力基建展开、扩展有用出资中扮演愈加重要的人物。华夏基金表明，扩募机制有助于完善我国公募REITs商场的准则建造，加快推进优质存量基础设备财物继续进入资本商场，有用提高公募REITs产品的规划和吸引力。

“基础设备REITs快速展开，关于盘活存量财物、构成良性投融资循环具有重要意义。”招商基金研讨部首席经济学家李湛表明，一方面，基础设备REITs流动性、安全性均较高，收益安稳，在我国基础设备规划巨大、财物存量高的布景下，基础设备REITs的发行可以盘活存量财物;另一方面，关于具有长时间安稳现金流但缺乏流动性的基础设备财物，公募REITs可以为之供给资金退出途径，提高财物流动性，资金回笼后可出资于新的项目建造，构成良性循环;此外，基础设备REITs丰富了基础设备项目的资金来源，可以降低政府债款成本，为更多社会资本创造参加机会，进步资金装备功率，促进我国基础设备建造高质量展开。

多元扩容获得进展

近来，基础设备REITs多元化扩容迈出实质性一步。5月27日，证监会办公厅与国家展开改革委办公厅联合发布《关于规范做好保证性租借住宅试点发行基础设备范畴不动产出资信托基金(REITs)有关作业的告诉》，推进保证性租借住宅REITs业务规范有序展开。

同一天，全国第一批保证性租借住宅REITs项目正式申报。厦门安居集团有限公司REITs项目、深圳人才安居REITs项目别离向沪深交易所正式提交申报材料，也于同日向证监会申报。

“这意味着我国REITs试点项目扩容增类获得了实质性突破，估计年内能见到保证性租借住宅REITs挂牌。”中信证券研讨部表明，保证性租借住宅具有租金比较安稳、土地出让金可能减免的特色，未来保证性租借住宅REITs有可能在一二线城市不断推广铺开。

深交所表明，推出保证性租借住宅REITs具有重要作用和意义。首要，可以供给租借住宅增量出资的资金来源，改善地方政府财物负债结构。其次，丰富了公募REITs财物类型，拓展了组织和居民出资途径，引导部分民间资金装备于优质、现金流安稳的租借住宅项目。此外，经过盘活前期建造构成的大量优质财物，可以帮助企业敏捷回笼资金，缓释新增项目建造压力，树立低成本、低杠杆运营模式。

“REITs是处理保证性租借住宅展开瓶颈的重要工具，未来展开空间较大。”中诚信托出资研讨部高级研讨员韩鸣飞以为，但要加快展开保证性租借住宅REITs，地方政府还应给予清晰的长时间支撑方针，比方，可以给予保证性租借住宅长时间的土地供给、税费减免、租金补助等方针支撑，为项目到达REITs发行条件供给保证，安稳项目收益预期，吸引更多资金参加。

当前我国拥有大量且优质的存量基础设备财物，商场估计，以推进保证性租借住宅REITs为关键，未来诸如水利设备、数据中心等没有掩盖的基础设备财物有望加快申报设立REITs产品。“这些基础设备财物关乎国计民生，合理的运营管理能发生杰出的社会效益，经过REITs等金融手段完成商场化发行，可有用收回前期投入继而进行新的基础设备项目建造，进步资金的使用功率。”中信证券研讨部表明。

金融组织积极参加

进入5月以来，多地相继出台利好方针，加快推进基础设备REITs展开。

四川提出11条行动，促进基础设备REITs健康展开;江苏鼓舞在更广范畴展开创新探究，关于收回资金再出资契合条件的新项目，积极支撑请求中心预算内出资补助资金;上海提出推进更多契合条件的存量基础设备项目发行REITs，遴选保证性租借住宅项目等展开REITs试点，支撑盘活存量资金用于新建项目。

触及水利、工业园、租借住宅等多范畴的REITs项目招标也在紧锣密鼓地进行，众多金融组织参加其间。例如，南方基金、易方达基金、广发基金成为四川能投横江水电站公募REITs基金管理人项目中标提名人;平安证券、中信证券成为广州科学城集团公募REITs总协调人项目中标提名人;中信证券、中金公司、国泰君安证券成为湘水展开基础设备公募REITs咨询服务项目中标提名人。

“华夏基金致力于与优秀的原始权益人和运营管理组织协作，并正在与相关企业积极探讨或推进新基础设备项目的发行或扩募作业，力求为出资者推出更多优质的公募REITs产品。”华夏基金表明。

总的来看，我国基础设备REITs尚处于展开初级阶段，商场机制有待进一步完善。“目前国内关于底层财物项目要求仍较为严格，商场上契合条件的优质项目并不多。同时，基础设备REITs税收方针系统还未构建老练，税收优惠尚不够清晰。此外，公募REITs的出资者和运营管理者有必定局限性，大众出资者参加度不高，产品流动性有待提高。”李湛表明。

李湛主张，未来应逐步放宽对底层财物的筛选规范，完善关于底层财物特许运营到期一切权搬运等规矩。健全税收法律法规，清晰REITs发行过程中触及的税收优惠问题。并且参照发达国家经验，削减大众出资者的参加限制，提高产品商场活跃度。

相关配套规矩正在逐步完善。近来，证监会指导证券交易所制定发布《新购入基础设备项目(试行)》，支撑上市REITs经过扩募等方法收购财物，加大REITs商场建造力度，着力推进多层次资本商场高质量展开。

证监会表明，下一步，将会同相关部分单位，按照商场化法治化准则，鼓舞运营状况和业绩杰出、出资运作稳健、会计基础作业规范的上市REITs展开扩募业务，同时强化商场监管，充分发挥REITs盘活存量财物、拓展基础设备建造长时间资金来源的重要作用。(来源：经济日报记者李华林)

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